“带押入户”
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撰稿人：吴金霞律师
2023年3月3日，自然资源部与中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）。
实际上，辽宁省在实践中已有相关文件先行发布，2023年1月20日，辽宁省人民政府发布的《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，其中第17条由省住房城乡建设厅牵头，鼓励合理的住房消费并确定了抵押银行的二手房可以进行“带押过户”；2023年3月2日，大连市自然资源局联合发布《关于在市内四区实施存量房“带抵押过户”不动产登记业务的通知》（大自然资发﹝2023﹞5号），就“带押过户”业务的登记模式、登记流程等方面进行了细化指导，自2023年3月15日开始实施；2023年3月15日，大连市住房公积金管理中心随后发布《关于开展个人住房公积金贷款“带抵押过户”业务的通知》；2023年3月24日，大连金普新区不动产登记中心也公开发布《金普新区关于开展“带抵押过户”业务的通知》。
01
何为“带押过户”？
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
简单来说，随着“带押过户”政策出台，存在按揭贷款的存量房交易中，买方不必再替卖方清偿高额的银行贷款，卖方也无需高成本的“过桥资金”，双方只需满足一定条件后就可以直接向登记机构申请通过变更抵押人、顺位抵押、组合登记等方式获得房屋的所有权，给存量房的接替环节降低了交易风险及压力。
02
适用“带押过户”政策有哪些条件？大连地区如何办理？
结合《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》以及《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），笔者发现“带押过户”政策在实际操作方面还是有一定难度。
政策的适用范围
根据《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》总结，“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。如果涉及到不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。
所以即使“带押过户”政策已出台，但并不是每一个存量房交易都可以无条件地适用，需要一定的前提条件并且受到意思自治的影响。
业务办理的流程
根据大连地区发布的《关于在市内四区实施存量房“带抵押过户”不动产登记业务的通知》：买卖双方在达成买卖意向并签订合同后需要备案，双方分别向各自的贷款银行提出带押过户申请（买方全款购房则无需申请），经卖方贷款银行出具《同意抵押期间办理转移登记的函》后，登记机构将变更抵押、顺位抵押的设立记载于不动产登记簿。待上述手续完成后，买方贷款银行将贷款资金划拨到卖方资金监管账户，再由监管账户进行分流清算，最后由卖方贷款银行单方申请原抵押登记注销登记。
可见“带押过户”的整个流程需要买卖双方及各自贷款银行的协调配合，任何一方出现纰漏或者拒绝配合都会导致交易周期被拉长或者直接阻碍交易进行。
03
“带押过户”的优势及风险
“带押过户”政策给存量房买卖双方带来了新的选择，对房地产市场的资金流转也有所帮助。以大连地区为例：办理流程采用顺位抵押、预告登记等登记方式，能够有效防止一房多卖的问题出现；设立资金监管账户用于收取及分流买方的划拨资金，能够防止在交易过程中因变更抵押以及过户导致卖方贷款银行抵押权落空；在支持各银行贷款的同时也支持个人住房公积金贷款的带抵押过户业务，为交易双方带来多项交接选择。但存在优势的同时，是否会带来风险呢？
在贷款银行的选择方面，大连地区办理“带押过户”的买卖双方可以各自选择不同的贷款银行联动操作，但出于跨行信息沟通不畅等原因，可能会造成资金转移和分流环节延迟、办理手续繁杂等问题。对比之下沈阳市自然资源局不动产登记中心给出的办理答复中，要求了转移登记前后的抵押权人需要是同一银行不同支行，在抵押权人系同一贷款银行的情况下，对手续办理和资金监管方面都会更加顺畅、稳定，但这同样限制了买方对贷款银行的选择，两种形式均有利有弊。
在抵押物转让的权限方面，虽然《民法典》取消了抵押期间转让抵押物需要抵押权人的同意这一限制，但实践中是否真正脱离了这一法理呢？笔者认为并没有。根据《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”也就是说抵押期间转让抵押物依旧受到当事人意思自治的限制，即使是“带押过户”政策颁布之后才建立的抵押登记，只要贷款合同有明确不得转让抵押财产的约定，又或者卖方贷款银行以各种理由拒绝出具同意转让抵押物的手续文件，都会成为变相的“抵押权人不同意”，导致“带押过户”无法实现。
